توضیحات
هرکسی در زندگی این رویا را دارد که روزی یک خانه عالی برای خود داشته باشد. دستیابی به این رویا نیازمند پرسجو و برنامه ریزی مالی زیادی است. یکی از بخش های اساسی پرسجو کردن برای خرید خانه فهمیدن اجزای اصلی قیمت نهایی خانه است.
برخی افراد شاید فقط قیمت پایه خانه را در نظر بگیرند و از بررسی سایر هزینه های جانبی صرفنظر کنند. این موضوع باید در نظر گرفته شود که در زمان خرید ملک در زمان مذاکره با یک تخفیف کوچک شاید به اندازه حقوق ماهانه چند ماه شما در یک جلسه معامله سود یا ضرر کنید. پس ضروری است که بدانیم قیمت نهایی یک خانه چطور محاسبه می شود. این فایل یکی از ابزارهای مجموعه فورتول فوری آموز است. همیشه برای مشاورین املاک و هم برای خریداران و فروشندگان املاک محاسبه قیمت آپارتمان یک دغدغه بوده است. طوری که بتوانند براحتی قیمت را بدون نیاز به حفظ کردن فرمول محاسبه قیمت آپارتمان بدست آورند.
در این نوشته روش محاسبه هزیه ها و قیمت خرید هر آپارتمان یا قیمت هر متر واحد آپارتمانی را توضیح می دهیم. پس با این مقاله محاسبه قمیت واحد آپارتمانی با ما همراه باشد.
قیمت توافقی
قیمت توافقی در واقع قیمت اولیه یک خانه است. این قیمت هزینه اولیه ای است که توسط سازنده در زمان ساخت انجام شده است. این قیمت را با جزئیات بیشتر بررسی می کنیم.
فرض کنید یک آپارتمان 88 متری طبقه اول را در منطقه ونک تهران می خواهید بخرید. سال ساخت آن 1401 است که کلید نخورده محسوب می شود. اگر هزینه هر متر 90 میلیون تومان باشد، قیمت توافقی 7920000000 تومان می شود.
| 88 * 90000000 = 7920000000 | = قیمت پایه آپارتمان در طبقه اول |
این قیمت پایه یک خانه نوساز در یک منطقه است که سایر هزینه ها به آن اضافه می شود. سایر هزینه های مانند قیمت پارکینگ، طبقه آپارتمان، آسانسور، و موقعیت ملک به مبلغ پایه افزوده می شود. طبقه آپارتمان سلیقه ای است و قیمت هر طبقه تا حدودی متفاوت است. موقعیت ملک مربوط به مکان قرارگیری یک خانه است که نزدیک پارک باشد یا نما به فضای سبز داشته باشد، یا رو به شمال یا جنوب باشد و موارد این چنینی. در شهرهای ایران اگر آپارتمان آسانسور نداشته باشد به ازای هر طبقه حدود 1.5 درصد قیمت اولیه هر متر کسر می شود.
پس 3% از متری 90000000 تومان معادل 2700000 تومان کسر می شود.
| 88 * (90000000 – 2700000) = 7682400000 | = قیمت پایه آپارتمان در طبقه دوم |
در آپارتمان های چندین طبقه هزینه های مازاد مانند فضاهای مشاغ و ضخامت دیوارها نیز در نظر گرفته می شود. در زمان خرید لازم است به فضاهای مشاع ساختمان نیز دقت داشته باشید. فضای اختصاصی در واقع مساحت داخل آپارتمان به همراه بالکن است. فضاهای مشاع شامل محوطه، باغچه، کریدور ها و راه پله است.
هزینه مالیات
بخشی از هزینه خرید آپارتمان در واقع مالیات هایی است که شما هنگام خرید به دولت می پردازید که بصورت های مستقیم مانند مالیات عوارض (که البته در ایران به عهده فروشنده است) و مالیات های غیرمستقیم که در دل قیمت لحاظ می شود. هزینه دفترخانه و کمسیون های مشاورین املاک نیز بسته به شرایط به قیمت خانه اضافه می شود.
قیمت پارکینگ
در شهرهایی مانند تهران و شهرهای بزرگ ایران قیمت پارکینگ معمولا حدود 50 تا 55 درصد قیمت هر متر خانه است. با در نظر گرفتن عرف 12 متر برای پارکینگ معمولا قیمت پارکینگ 12*0.5 قیمت آپارتمان محاسبه می شود. در برخی شهر ها و نیز برخی مناطق تهران مانند مناطق 10 و 9 قیمت پارکینگ به دلیل متراژ کوچک آپارتمان ها جداگانه محاسبه می شود. پس اگر آپارتمانی پارکینگ نداشته باشد قیمت آن بصورت زیر محاسبه می شود.
| 88 * (90000000 – 2700000) = 7682400000 – (12 * 45000000) = 7142400000 | = قیمت پایه آپارتمان در طبقه دوم بدون آسانسور |
قیمت استهلاک
علاوه بر موارد فوق هزینه های استهلاک نیز از واحد آپارتمان به ازای سن ساختمان از واحد کسر می شود. در ایران آپارتمان های یک تا دو سال بعنوان نوساز محاسبه می شود و از سال دوم تا سال ششم به ازای هر سال حدود نیم درصد هر متر کسر می شود. از سال 6 تا سال 20 هر سال حدود 1 درصد به ازای هر متر کسر می شود. از سال بیستم حدود 1.2 درصد کسر می شود که البته قیمت آپارتمان های کلنگی به شیوه دیگری محاسبه می شود که بستگی به قدرالسهم ملک دارد.
برای مثال برای یک آپارتمان 9 ساله از سال 2 تا 6 یعنی برای 4 سال معادل 2% و از سال 6 تا سال 9 یعنی برای 3 سال معادل 3% از هر متر کسر می شود. پس مجموعا 2% + 3% یعنی 5% از هر متر کسر می شود که قیمت هر متر بعنوان قیمت پایه آپارتمان 9 ساله در طبقه دوم بدون آسانسور با پارکینگ 82800000 تومان محاسبه می شود.
| 88 * (90000000 – 2700000 – 4500000) = 7286400000 | = قیمت پایه آپارتمان 9 ساله در طبقه دوم بدون آسانسور با پارکینگ |
سایر قیمت های زیرساختی
برای زندگی در هر آپارتمانی شما نیاز به مایحتاجی مانند خدمات آب، برق، گاز و غیره دارید. همچنین سازنده ها امکاناتی مانند پمپ آب، تجهیزات اتفای حریق، و غیره را در ساختمان قرار می دهندکه هزینه های آپارتمان های نزدیک هم را متفاوت می کند. تمام این موارد در مقوله قیمت های توسعه زیرساختی لحاظ می شود. در زیر به برخی از مهمترین این مبالغ که به قیمت خانه اضافه می شود می پردازیم.
قیمت باشگاه در آپارتمان حدود 1% به ازای هر متر
قیمت سالن همایش 2 دهم درصد
قیمت استخر حدود 1%
قیمت های خدمات فضا سبز 1دهم درصد
قیمت تمام خدمات زیرساختی مانند استخر، باشگاه، سالن و غیره حداکثر 8 درصد قیمت هر متر در منطقه است و به ندرت از این میزان تجاوز می کند.
نهایتا، توصیه می شود قبل از خرید خانه تحقیقات کامل انجام دهید و از تمام اجزای قیمت یک واحد آپارتمانی آگاهی داشته باشید.
استخراج قیمت ملک
1- استخراج قیمت متری نوساز آن خیابان مثلا 45 تومان در رودکی
2- بدست آوردن اختلاف سال ساخت ملک با امسال یعنی سن بنا
3- سن بنا ضربدر 400 هزارتومن یا 1.3 درصد قیمت هر متر بعنوان استهلاک
4- کسر هزینه استهلاک هر متر از قیمت متری نوساز، مثلا برای ساختمان ده ساله 4 میلیون کسر میشود و ساختمان 4ساله در سال 1400 میشود متری 41 تومن در خیابان رودکی
5- کسر مبلغ پارکینگ از قیمت کل ملک مثلا دومیلیون به ازای هرمتر در سال 1400 در منطقه رودکی مثلا آپارتمان بدون پارکینگ ده سال ساخت میشود متری 39 تومن
6- کسر مبلغ 1.5 درصد قیمت متری نوساز به ازای هر طبقه برای ملک بدون آسانسور، مثلا طبقه چهار بدون آسانسور در منطقه رودکی دو میلیون از قیمت اصلی کسر میشود. مثلا ملک 10 ساله بدون پارکینگ بدون آسانسور میشود متری 37 تومن.
یعنی 2-2-4-45
7-در مرحله بعد سایر آپشن ها بررسی میشوند و کسر یا اضافه میشود. مثلا دو نبش، حیاط و عرصه، کیفیت خیابان، تعداد واحد در طبقه، نقشه، کیفیت مصالح، تاسیسات مجاور، و دسترسی به امکانات.
How to calculate apartment price?
This product is an excel ready to use file for calculating real estate prices in any region. You can give properties of your apartment of interest and then receive final price estimation.
فوری آموز
نقد و بررسی‌ها
هنوز بررسی‌ای ثبت نشده است.